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房企离不开高周转

快讯 来源 :腾讯网 2023-07-12 08:56:02

前段时间,58安居客研究院发布了一篇研究报告。里面提到,2022年,24个一二线城市涉宅地块成交1597宗,可截止2023年5月底,已开工的地块仅532幅,整体开工率仅33%,地方平台(城投)拿地开工率为16%。

这个开工率,比2021年还要低上不少。据克而瑞统计,2021年房企平均拿地开工率为67%,即便排名末位的城投,开工率也有38%。

看到这里,明源君不禁产生了疑问。


【资料图】

长期以来,开发商都把“高周转”视作冲击规模、实现高利润的法宝。尤其是在目前的市场环境下,项目多等一天就多增加一笔成本,早一天卖光就多节约一天利息。所以各大房企应该恨不得拿地即开工,然后各个环节打配合,快速完成项目开发。

可开工率如此之低的既定事实摆在面前。难道,“高周转”也和“高负债”、“高杠杆”一起,退出历史舞台了?

央企肩负“拿地即开工”重任

地方平台拉低平均值

先说第一个问题,房企2022年拿地开工率为何再度走低。

第一,地方平台拉低了平均值。

从数据上看,各类房企拿地开工率,分化十分明显。

其中,地产央企资金雄厚,因此整体开工率达到57%。

民营房企由于融资成本高,资金周转运作都需要项目“动起来”,因此拿地开工率也能跑赢平均值,达到39%。

拉低平均值的是地方平台,开工率仅16%。这类平台在2022年托底意图较明显,缺乏自身开工能力,即便是合作开发,受体制不同影响,流程繁杂,时间成本放大,制约了开工速度。

第二,部分城市房地产市场持续走弱。

除了房企自身原因,拿地开工率还和其所在城市的房地产市场存量的状态息息相关。

通常,开工率较高的城市,商品住宅出清周期处于合理值或者偏低。开工率较低的城市,普遍出清周期偏高且未动工或者在建项目量庞大。

比如杭州2021年底年底商品住宅出清周期仅1.46个月,2022年为3.95个月,市场持续处于供不应求状态,所以房企对杭州市场相当看好,整体开工率也高达88%。

反观东北某城市,其2021年底年底商品住宅出清周期为15.33个月,2022年为25个月,因此其当务之急是积极推进在售项目去库存,在建项目暂缓上市,这也是造成其地块0开工的主要因素。

第三,民营房企保交楼和去库存的意愿强于新开工意愿。

虽然民营房企拿地开工率跑赢了平均值,但与之前相比,仍然下滑明显。

一是目前各大民营房企的流动性压力依然很大,所以只能压缩新开工量,少投入,多卖房,持有现金,然后等待时机。

二是房企目前的工作重点是保交楼和去库存,内部资金也会往这两方面倾斜。

高周转没有消失,反倒越来越快

再说第二个问题,“高周转”有没有退出历史舞台。

必须承认的是,近几年的地产强力调控,的确成效显著。此前一度靠“高负债”和“高杠杆”发展的房企纷纷暴雷,昭示着三高模式中的两高已经基本退出房地产舞台。

虽然不少房企高管在面对媒体采访时都说高周转时代已经结束,但明源君认为,这里指的更多是传统加杠杆的高周转模式,而以快回款降成本为内核的新型高周转模式,仍是房企发展的主旋律。

现在,无论是国央企,还是混合所有制房企,亦或是优质民企,这些发展比较好的企业,实际都还在执行新型高周转模式,而且周转效率越来越高。

先看几组数据:

第一,4个月开盘已是过去式,现在有盘不到两个月。

大家都知道高周转并非近年产物。早在2010年,万科就提出“5986”的高周转模式,即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月必须售出八成、六成产品是住宅。

过了几年,碧桂园又将之提速,对三四五线城市要求“456”,即拿地后4个月开盘,5个月现金流回正,6个月资金再周转。对一二线城市则要求“678”,即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

当年看觉得不可思议,但和现在的房企比,简直就是小巫见大巫。

比如杭州某项目,今年3月29日拿地,5月22日就领到了预售证,拿地到开盘只用了54天的时间,拿地到售罄也仅用了81天。

杭州另一个项目,今年2月21日拿地,9天后开工,4月19日就领到了预售证,拿地到开盘仅花了57天。

上海同样如此。有媒体统计了上海2016-2022年出让的422块土地,结论是:2016年,上海新房拿地-开盘的上市节奏为29个月,2021年缩短到11个月,2022年,有些项目仅耗时3个月多就已经上市。戳我,进度可知可控,杜绝延期交付

第二,国央企纷纷加入高周转大军。

高周转一度是民营房企的标签,可随着市场急剧变化,越来越多的国央企也加入到高周转大军中。

比如某央企为了提高周转,就制定了“严控商办比例”等举措。2019年该央企存货周转率和总资产周转率分别为0.24、0.19,2022年分别增长至0.36、0.21。

广州某国企也明确提出“抢节点”追求高质量的周转,抓紧推进好项目的销售,然后抓紧去瞄准更好的项目,以此循环。2019年该国企存货周转率和总资产周转率分别为0.22、0.19,2022年分别增长至0.26、0.22。

高周转并非洪水猛兽

核心是快回款降成本

刚才明源君讲到,现在的高周转,与传统高周转模式有着本质区别。

第一,传统高周转的本质是加杠杆和挪用预售款。比如项目预售了,现金流达到顶峰,房企就用这个钱去拿地,不断循环。所以不少人会把高周转和高杠杆天然联系在一起。

而现在的高周转,更多是房企通过提高周转速度、加快现金回流,以此达到降杠杆和缓解资金压力的目的,尽可能地保障资金的充裕性。

比如某房企就曾算过一笔账,以资金占用15%信托成本计息,1亿元每天利息为4.2万元, 每月为125万元。这样的成本,必然要求项目建设过程的速度为王,减少利息支出,增加利润。而且如果项目慢了,因为政策、市场的因素,很有可能会造成滞销,那项目的成本就会很高。

为什么传统高周转玩不转了?

一是政策层面,预售款的监管在不断加强。

之前的预售款大量挪用,造成多地项目逾期交付、甚至烂尾。所以近两年,各地政府再次加强预售资金监管。一旦项目预售资金被挪用,将追究有关机构和人员责任。

比如昆明预售资金监管,就从过去政府指导、银行监管为主,转变为政府监管、多方参与监督。还有不少城市出台新规,政府可直接划转监管预售款给施工单位。

二是市场层面,传统加杠杆的高周转模式难以为继。

传统高周转模式下,房企挪用预售资金大肆买地,这种滚雪球的做法得以大行其道,是建立房地产持续上行的基础上。

可当下的房地产市场不确定性增强,房企不敢乱投资,如果拿到的项目去化慢或者卖不出去,对房企反而是更大的资金负担。

所以这种加了杠杆的旧高周转模式其实是终结了,难以为继。

做好高周转,工作前置是核心

提到高周转,还有不少人会把房屋低品质的原因归结于它,认为两者是此消彼长的关系。

首先,项目的质量好坏,很大程度上取决于工程建造过程,而房企追求的高周转,指的是提高资金的使用效率,项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准。

比如30层的高层住宅,交付周期一般还是2-3年。过去几年,滨江、绿城都在执行高周转策略,可他们建造的房屋品质,在业内外都是有口皆碑的。

当然,不是所有的企业都拥有高周转的能力。房企如果没有成熟的系统化管控能力做支撑,而是一味模仿,那么在快速开发时,很可能带来产品质量的降低或者不达标。

那么,房企怎么才能在不牺牲品质的前提下,做好高周转呢?

第一,想做高周转,就必须拿适合快速开发的地块。

投资高周转的核心,首先是拿地的高周转。简单来讲,就是现金流可以尽快回笼的地块。

比如,要尽量选择体量适中的地块,一般不大于15万平方米,10万平方米上下的项目最合适。如果地块太大,就很难做到当年全部卖掉变现。

当然,如果地块能分期付款,单位时间内较少占用股东资金,即使面积较大也可以去拿。

第二,工作前置是高周转的核心。

要想实现高周转,项目首先要做好策划,清楚哪些工作可以提前介入。比如在收地之前,跟政府部门做好充分的沟通,在允许的情况下,以一级土地开发的名义,提前做好土方、围墙、地勘、道路、临设。

或者在看地的时候带上设计和营销人员,规划研究初步设计,设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向,并先设计。

其次,要清楚知道哪些工作怎么做才可以不走弯路。比如在规划报建方面,每个环节都要跟政府保持密切的沟通,这样才能在规划报建时不出现大的调整以争取时间。

再者,要做好施工阶段的极致穿插。项目总要有掌握资源、调动资源的能力,会安排施工穿插,懂得工序优化提速,处理好跟施工队的关系。

比如某房企为了提高周转速度,对于有先后次序的工程类工作,采取全程穿插施工法,上一道程序完成,下一道程序立刻补上去。这样可在保障工序合理施工的同时,使项目整体建造时间减少6到8个月。

最后,营销做到更前端,实现快速销售。

拿地摘牌前,团队就要做好项目的可行性研究、户型分析配比、品牌宣传等。只要是建设市场所需的、品质好的产品,快速销售就有了前提保障。

第三,发展战略供应商,打好配合战。

房地产是需要高度整合资源的行业,一支优秀的供应商队伍绝对是项目快速开发的重要武器。

比如某房企在做示范区时,为了加快进度,都优先找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区。

滨江有一些供应商已经合作二十多年了,短的也有7年以上,彼此默契非常高。所以滨江的人效在业内也是首屈一指,一个项目只需要3~5个人。

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